부동산 PF란 ?

부동산 PF란?

PF는(Project Financing의 약자)

대규모 자금이 소요되는 각종 프로젝트에 자금을 조달하는 기법을 뜻합니다.

대출자의 신용도나 담보와 관계없이 프로젝트 자체를 담보로 잡아 프로젝트에서 미래에 발생하는 이익(Cash-Flow)를 상환재원으로 합니다.

PF 기법은 1920년대 미국의 유전개발사업에서 처음 활용되었고, 이후에는 대규모 자본이 필요한 에너지 개발사업이나 도로, 항만등 사회간접망 확충 사업 등 다양한 분야에서 자금조달기법으로 활용되고 있습니다.

 

우리나라에서 이야기하는 PF는 대부분이 공동주택(아파트,도시형생활주택), 주상복합건물(오피스텔,생활형숙박시설)),다세대주택(빌라,타운하우스),근생(올 상가)과 같은 시설물 등을 건축하는 부동산 건축 PF입니다. 작게는 수십억 단위에서, 대형 건물이나 시설물은 수천억 단위까지 PF 규모가 이루어지기도 합니다.

프로젝트 자체의 현금흐름만 상환재원으로 삼는 전통적인 PF와는 달리, 우리나라의 부동산 PF는  시공사(건설사)의 신용보강(연대보증)과 선분양들의 신용보강(중도금대출) 등으로  상환재원을 보강해주는 것이 제공되어  자금조달이 성사되는 경우가 많습니다.

 

자기자본(에쿼티)란?

정부에서는 PF대출의 위험성을 통제하고자, 저축은행 PF대출 규정을 만들어 시행사가 프로젝트 전체의 20% 수준 이상의 자기자본을 마련해야 한다고 규정하고 하고 입니다.

즉 100억짜리 프로젝트라면, 20억원은 본인이 마련해야 80억원을 PF대출로 조달하여 부동산 개발 프로젝트를 할 수 있습니다. 이 자기자본 20% 규정이 충족되어야  부동산 PF대출을 받을수 있으며, 시행사(건축주)는 개발사업을 할 수 있습니다.

 

(주)인프라시스템즈 대표 이상희

010-8381-8421

0183818421@hanmail.net

전화번호(팩스) 031-752-9001

 

PF시 에쿼티(자기 자본) 대출

PF시 에쿼티 대출은  "자기자본 20% 규정"을 지키기 위해 나온 대출입니다.

프로젝트 전체 비용의 20%를 확보하지 못하면 PF 자체를 진행할 수 없게되니, PF를 주관하는 금융기관이 아닌 타 금융(사채,투자자)을 통해서 자기자본 20%에서 모자란 금액을 조달하고, 금융기관에서 PF대출을 받아 부동산 개발사업을 진행합니다. 시행사(건축주) 입장에서는 PF 에쿼티 대출이라도 받아서라도  PF 대출을 받아  개발사업을 진행하고  큰 수익을 올릴수 있기 때문에  비싼 금리를 감수하고도 대출을 받습니다.

주로 사채,투자자 업체를 통해서 PF 에쿼티 대출이 이루어지고 있으며 금리는 조달금액의 약20~100% 수준에서 시장에 형성되어 있습니다. 이자율이 매우 높습니다.

PF 자체가 승인이 나지 않을 수도 있고, 건축 프로젝트가 잘 마무리되더라도 수익자지정  순위가 금융기관의 PF보다 뒷순위이기 때문에 분양이 잘 되지 않을 경우 큰 손실이 발생 할 수도 있습니다.

여기서 담보는 시행사,시공사가 연대하여 수익자지정 순위권을 양도양수 해야합니다.

ABL채권(시행사 분양마진,시공사 시공마진) 대출도 비슷한 상품입니다.

 

PF가 아닌 건축자금 대출

PF 한 건을 심사하기 위해서는 프로젝트 규모에 상관없이 많은 인력과 자원이 필요해서 제1금융기관,저축은행들은 50억원 미만의 소형 PF는 잘 취급하지 않습니다.

이 틈새시장에 제2금융기관이  제1금융기관과저축은행의 기존에 담당하던 PF대출의 역할을 맡기 시작하였습니다.

PF대출 PM업무를 보고 있는 전문PM사인 (주)인프라시스템즈는 PF로 자금을 조달할 수 없는 소형 빌라,오피스텔,상가 등의 건축 프로젝트의 건축자금을 에쿼티(자기자본)대출 없이 PF를 컨설팅 해주고 있습니다., 건물이 완공되면 분양대금 또는 완공된 건물을 담보로 제도권 금융기관에서 대출을 받아 상환하는 방식으로 상환재원을 확보해 주는 PF방식입니다.

이러한 방식의 건축자금 대출에서는 전문PM사인 (주)인프라시스템 업체가 PF의 세부진행상황을 진행하여 주며  PF 금융기관의 역할을 아예 대신하기 때문에, 프로젝트의 사업성에 대해서 평가,검증,관리등을 할 수 있는 능력이 없어도 건물을 준공하여 개발사업을 마무리 할 수 있게 컨설팅 해드리고 있습니다.

그러나 점점 건축자금대출에서도 최소한의 에쿼티(자기자본) 비율을 요구하고 있어, 소규모 개발사업을 하는 시행사(건축주)들이 어려움을 겪고 있습니다.

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==> 공동주택(아파트,도시형생활주택),오피스텔,빌라,다세대주택,단독주택,타운하우스,단지형 단독주택

     ,생활형숙박시설

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